Somos Especialistas en la Estructuracion Financiera y Prefactibilidad de Proyectos de Construcción
Potencial Edificatorio de la propiedad según el uso e índices de construcción
Utilidad esperada del proyecto y Retorno de la Inversión
Flujo de Inversión y Estructuración del proyecto financiero
El sector de la construcción es ampliamente reconocido como uno de los negocios que mayor riqueza genera para los inversionistas y usted también puede ser parte activa del maravilloso mundo del desarrollo inmobiliario. La Prefactibilidad de Proyectos de Construcción que realizamos los Arquitectos e Ingenieros de Arquitectura Inteligente le permitirá conocer el potencial edificatorio de los terrenos de su propiedad y así proyectar la utilidad y rentabilidad final para que tome la firme decisión de hacer la inversión.
Estos son los servicios que ofrecemos en la Prefactibilidad de Proyectos de Construcción:
Prefactibilidad de Proyectos Fase 1
Consiste en analizar el potencial edificatorio del terreno para conocer el área total construida y su costo para compararlo con el área vendible y su valor de venta de tal manera que se obtenga un monto de utilidad preliminar que permita definir si se avanza con el análisis del proyecto o se rechaza antes de realizar inversiones que no generen rendimientos a los interesados. Dentro de esta Prefactibilidad de Proyectos Fase 1 se tiene en cuenta de manera inicial lo siguiente:
- Dimensiones del terreno y área total
- Valor del terreno
- Uso del suelo
- Potencial edificatorio (índice de ocupación, índice de construcción, altura máxima permitida, aislamientos, etc.)
Con esta información básica se puede realizar una modelación inicial con el fin de determinar la volumetría del edificio y sus áreas probables, principalmente el área total construida, que incluye todos los sótanos y estacionamientos, áreas comunes, áreas privadas posibles de cada unidad (casa, apartamento, oficina, bodega, etc.), de tal manera que se produzcan tablas con datos y valores que finalmente nos dirán cuánto mes el valor de construcción total del edificio y el valor de venta. Así, la diferencia entre estos dos valores será la utilidad del proyecto que servirá para avanzar o dar marcha atrás a la idea de construir en un terreno determinado.
La información base de esta etapa se toma de proyectos similares que se han desarrollado en el sector, bien sea por el mismo grupo constructor o por otras empresas que tienen proyectos en venta en la zona que se pueden visualizar en portales especializados como MetroCuadrado, FincaRaiz, LaHaus, así como por datos de mercado que se obtienen de entidades y agremiaciones con un buen índice de confiabilidad como Camacol y que sean lo más recientes posibles.
Si la utilidad arrojada por el modelación y el estudio de Prefactibilidad Fase 1 es cercana o superior al valor esperado por los inversionistas se debe avanzar con la Prefactibilidad Fase 2 para conocer con mayor exactitud los valores que componen el proyecto.
Prefactibilidad de Proyectos Fase 2
Una vez se ha determinado que la utilidad del proyecto que arrojó la Prefactibilidad Fase 1 permite avanzar con el estudio financiero se realiza la Prefactibilidad Fase 2 la cual consiste en generar cantidades y datos más precisos como por ejemplo:
- Costos de demolición
- Costos de excavación
- Cantidades y valor de la estructura de cimentación, estructura vertical y de cubierta
- Cantidades y valor de áreas comunes (no vendibles)
- Cantidades y valor de áreas privadas (vendibles)
- Valor de equipamiento principal como ascensores, plantas eléctricas, equipos de calefacción y acondicionamiento, etc
Así mismo, se incluye en esta Prefactibilidad Fase 2 los valores asociados a costos indirectos de construcción como son:
- Honorarios por diseños arquitectónicos y estudios técnicos
- Honorarios por servicios de licencias de construcción
- Costos de promoción, publicidad y mercadeo
- Costos de salas de ventas y unidades modelo
- Valor de trámites ante empresas de registros y servicios públicos
- Costos de escrituración y enajenación de las unidades vendidas
El resultado de esta fase es contar con un análisis más detallado que sirva para la toma de decisiones acerca de la forma en que se desarrollará el proyecto y, lo más importante, para incluir los datos de ventas posibles para conocer la necesidad de dinero que se debe aportar para poder llevar a cabo el negocio de construcción.
En esta etapa, ya ya que se tomó la decisión de realizar el proyecto, se inician los diseños y estudios técnicos con el fin de contar con un proyecto preciso y determinado que permita realizar la Prefactibilidad Fase 3.
Prefactibilidad de Proyectos Fase 3
La Prefactibilidad de Proyectos Fase 3, que en síntesis viene a ser la Factibilidad de Proyecto, consiste en tomar la información definitiva de los estudios y diseños para conocer los costos unitarios, generales y detallados, de todas las actividades que conlleva el proceso de construcción, así como los costos indirectos, para incluir los posibles escenarios de ventas de tal manera que se conozca el apalancamiento que proviene de los recursos de los clientes y su estimación en el tiempo. Esto arroja una tabla donde se ve mes a mes las necesidades de efectivo que se requiere en la construcción del proyecto en sí, los ingresos por ventas iniciales y el punto de equilibrio.
Este documento es el que contiene la información final y real del proyecto y bajo el cual se realizará el control administrativo y financiero de la construcción, ajustado semana a semana según los avances de obra y las ventas efectuadas.
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